2014年的房地产政策面依然精彩纷呈。如果说房价合理回归和房地产市场的健康发展是所有政策的中心,那么围绕其开展的行政、金融、土地等方面的调控则代表了支撑这个中心的基点。

今年,我国房地产市场风云突变,全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行,城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下,中央调控更重长效,逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时,各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁,在 双向调控 的基调下,定向放松限购,通过信贷、公积金等方式鼓励刚需,成为部分面临去化风险城市的政策突破口。地方政策调整步入新的阶段。接二连三刺激楼市消费成为常态,也让躺在银行的钱逐渐流动起来。尤其到年底,各种利好政策也让购房者的负担减轻,相对而言市场购买力也不断提升。那么2014年以来出台的房地产宏观政策有哪些呢?


一、首套房利率 打折 


 

7折利率就此告别


  从年初开始全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”,还在基准利率基础上上浮5%-30%不等,部分城市甚至有上浮50%的银行。据报道显示,年初首套房贷款利率上调城市一共有14个,以东部一线城市为主,其次为中部城市,西部城市除了成都外,其他还未见有相关报道。事实上,从今年年初开始至今,上海、杭州等全国十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率,从7折、8.5折优惠上调到基准利率,目前又继续上浮5%-30%。

  二、房地产 双向 调控成关键词

 


 

房地产 双向 调控成关键词键

    2014年3月,全国两会召开,确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。在此其中,城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。随后,国务院公布《国家新型城镇化规划(2014-2020)》 ,在 以人为本 原则下,形成 人落户 城镇布局 可持续发展 城乡统筹 的发展脉络。5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》,优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措,包括深化户籍、土地等相关制度改革,以及推进房产税立法工作。

3月4日住建部出了今年房地产政策 双向 调控的指示。房地产 双向 调控成关键词,这意味着政府调控将逐渐推出楼市,对于房地产来说,市场调控的作用将会越来越大;3月6日李克强提出要抑制房地产投机,增加中小型住房供给;3月8日房地产税扩围试点暂停,这就是3月全国范围内的楼市调控。

 

三、地方政策现微调 调控政策因地制宜

2014年两会,李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调,未来应根据不同人群的需求,不同城市的情况,分类施策、分城施策。对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控,抑制投机投资性需求,未来工作重心在于建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。之后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为双向调控,副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出,而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。在中央提出双向调控的背景下,各地调控频繁出现政策微调,6月4日住建部再次重申了双向调控、分类指导的调控基调,并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。从中央近来表态可看出, 不打压、不刺激  、尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及 加强市场监控、做好应对方案 等,将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。

  4月25日,南宁市房管局发文称,广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。郑州市房管局表示,在国家政策允许的情况下,未来将可能根据市场形势,对购房政策适时进行调整,随后《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》于5月出台,提出购房贷款可获政策性担保。6月26日,呼和浩特发文称充分发挥市场对资源配置的决定性作用,取消商品房销售方案备案的制度,居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明,至此,呼和浩特成为第一个正式出台文件取消限购的城市。


  四、加大全国保障性安居工程建设规模  

    截至4月底全国保障性安居工程已开工286万套(其中各类棚户区184万套),基本建成125万套,分别完成全年目标任务的40%和25%。5月财政部会同住房城乡建设部下拨2014年中央财政城镇保障性安居工程专项资金1193亿元,用于支持地方特别是中西部地区城镇保障性安居工程,相比去年执行资金数额增长了14.3%。为确保资金及时下放,财政部要求各地区于2014年5月31日前,将中央财政城镇保障性安居工程专项资金下拨到市(县),并适当向城镇保障性安居工程任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。

 

  五、不动产统一登记工作势在必行

    不动登记制度完成时间表出台,4月不动产登记工作领导小组成立,5月不动产登记局正式挂牌,6月不动产登记信息平台研究设计正式启动,同时中央要求在2014年6月底前,出台不动产登记条例。此前国土资源部地籍管理司负责人表示,国土部将在2014年建立统一登记产登记条例》成为关注焦点。两会后不动产统一登记工作加速,3月不动产统一的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

 

 六、放松限购限贷加紧去库存步伐

 


 

放松限购限贷加紧去库存步伐


  住建部定调 千方百计去库存 。7月11日,住房和城乡建设部部长陈政高召开其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会议提出,各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积,加强房地产结构调整,完善房地产项目周边配套设施,加快行政审批速度等。这意味着中央层面放开对限购等短期行政手段的限制,允许各地按照实际情况调整。截至9月末,全国47个限购城市中,共有42个城市有所放宽,仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整。

  七、多地放松公积金使用条件

 

多地放松公积金使用条件

    公积金制度已经走过了10多年路程。最近几年,因其缴存覆盖面、提取门槛等问题,民众要求修改完善的呼声越来越高。多地放松公积金使用条件,盘活存量。三季度,部分省市出台政策加大公积金利用率,调整公积金使用条件,并强调优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。从内容来看,多地放宽公积金使用条件,蚌埠只要连续缴存3个月及以上即可申请公积金贷款,大连也降低公积金贷款申请条件为9个月。同时,部分城市也提高公积金贷款额度,蚌埠上调职工个人及夫妻的公积金贷款10万元,沈阳也提出要提高贷款额度,延长贷款年限。北京市也确认将职工个人公积金贷款上限调整为120万元。

  八、棚户区改造和保障房建设仍是重点工作


 

棚户区改造和保障房建设仍是重点工作


  8月4日,国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,提出落实财税支持政策,市、县人民政府要切实加大棚户区改造资金投入,落实好税费减免政策。同时提出加大对于棚户区改造的金融支持力度,进一步发挥开发性金融作用,明确各地要推进债券创新,支持承担棚户区改造项目的企业发行债券,优化棚户区改造债券品种方案设计,研究推出棚户区改造项目收益债券;与开发性金融政策相衔接,扩大 债贷组合 用于棚户区改造范围;适当放宽企业债券发行条件,支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。国开行对棚改资金支持力度的不断升级,意味着通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级,已经上升成为国家战略,资金则将主要通过政策性银行解决。

  九、央行大幅放宽限贷 个人住房贷款重回7

  9月中下旬开始,便有传言称央行将放开限贷政策,鼓励首套房贷款,并降低首套房认定标准为 房贷余额偿清都算首套房 。随后相关媒体称,中国银行已授权当地分行适时调整相关政策,农业银行也将进一步加大房地产信贷投放力度,优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求。对此,中国人民银行副行长刘士余曾简短回应: 具体内容要等文件。 并强调 惠民生,调结构,始终是我们工作的重中之重。 9月30日《通知》正式出台,对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升:首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍;已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的,银行执行首套房贷款政策;对二套、多套房贷的松绑力度超出预期,二套房贷突破 认房又认贷 、 认房不认贷 等限制,不再审核购房者现有住房情况,只要还清贷款便可视作首套房贷。同时,因抑制投资投机需求曾一度被禁止的多套房贷在限购城市(北上广深及三亚)以外再度开闸。

  十、《不动产登记暂行条例》公开征求意见


 

《不动产登记暂行条例》公开征求意见


  不动产登记条例公开征求意见。2014年8月15日,国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,对全社会公开征求意见 。《条例》中提出建立城乡统一的登记制度,明确了不动产登记执行部门,以及不动产登记信息实时共享,和依法查房的主要人群。9月15日,公开征求意见结束,社会各界对于不动产统一登记条例的出台持支持态度,并希望进一步修改完善并增强可操作性后尽快实施。不动产登记是我国建立长效调控机制的重要环节,为个人住房信息联网,房地产税改革提供基础,有助于遏制不合理的、过多的投资投机需求,促进合理需求的平稳释放。从2014年开始,力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设;两年左右时间逐步衔接过渡,统一规范实施;三年左右时间全面建立并完善各项制度;四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

  其实,在这些琐碎的调控政策中,限购松绑可谓是最 迫切 的政策,限购一松绑刺激了潜在的改善型需求。有人称不动产登记是反腐的利器,在2014年,不动产登记在不断推进,可称之为最 忌惮的房产政策。下半年的房贷新政为促进了楼市成交回暖的趋势,央行新政的出台与公积金新政的支持成为今年 救市 最 有效 的政策。分析人士曾指出,在房贷新政出台之后,银行在执行中仍谨慎,购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间,都有可能在明年做出实质性调整。

 

  (责任编辑  饶娜)

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2014年度 房地产市场年终盘点

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